Как правильно арендовать квартиру

Минстрой в докладе «Развитие рынков ипотеки и жилищного строительства»подсчитал, что в России сейчас арендуют квартиры около 3,8 млн семей. При этом, утверждают исследователи, рынок съемного жилья находится в «серой» зоне экономики, а права арендаторов и арендодателей в этой сфере не защищены. 

Одна из главных проблем, которая связана с арендой квартиры, заключается в том, что существенная часть таких договоров не оформляется письменно.

Нередко встречаются случаи, когда соглашение подписывается, но наймодатель не уплачивает налоги с этого дохода. Из-за этого он не идёт в суд при возникновенииспора, боясь ответственности за налоговое правонарушение. В результате многие конфликты не доходят до суда и либо не разрешаются вовсе, либо разрешаются нецивилизованным путём.

По общему правилу договор найма жилого помещения регулируется одноименной главой 35 Гражданского кодекса.

Перед заключением обсуждаемого соглашения нанимателю необходимо уточнить сразу несколько моментов. Необходимоубедиться, что имущество действительно находится в собственности наймодателя.  До лета позапрошлого года право собственности на жилье подтверждалось бумажным свидетельством о госрегистрации прав, которое выдавал Росреестр. Но с 15 июля 2016-го такой документ заменили выпиской из ЕГРН, которую выдаёт Росреестр как на бумажном носителе, так и в электронной форме при использовании соответствующей услуги на официальном сайте.

Нужно удостовериться, что договор собирается подписать управомоченное лицо. Для этого собственник должен предоставить паспорт, а если договор заключает его представитель, то понадобится нотариально удостоверенная доверенность. 

Рекомендуется делать документ максимально подробным. В частности, если арендодатель не разрешает курить в квартире или содержать там домашних животных, то в договоре надо прописать конкретные санкции за нарушение таких запретов. В каких-то случаях сторонам имеет смысл запрашивать дополнительные документы друг у друга.

В соглашении найма жилого помещения необходимо указать:

  • как и куда платить;
  • можно ли приезжать родственникам и гостям и на какой срок;
  • какие ремонтные или другие работы можно или нельзя проводить в квартире без согласия наймодателя;
  • прописать замену сантехнического оборудования, электропроводки, окон, дверей, покрытий пола и потолка;
  • определить судьбу неотделимых улучшений и порядок выплаты компенсации их стоимости; 
  • зафиксировать возможные ограничения и запреты для сторон (нельзя курить, красить стены и другое).

Обе стороны заинтересованы в составлении актов приема-передачи жилого помещения и платы за него. Данный документ подтвердит то, что наниматель получил имущество в исправном состоянии.

Права и обязанности сторон такого соглашения зависят и от его срока. Если документ рассчитан на один год и более, то наниматель получает преимущественную возможность заключить договор найма на новый срок (ст. 684 ГК). Но на практике стороны чаще всего заключают краткосрочное соглашение на 11 месяцев, и в этом случае у квартиросъемщика по закону уже не будет приоритета на подписание нового договора.

Но основные споры между сторонами договора найма возникают совсем не из-за перечисленных обстоятельств.

Самая распространенная причина – долги арендатора за жилье. Квартиросъемщикам нужно гасить долги и за коммуналку.

Возникают споры и из-за того, что наймодатель не исполняет свою обязанность по капитальному и текущему ремонту жилья.

Еще одна причина разбирательств между сторонами обсуждаемых правоотношений – перепланировка съемного жилья.

Конфликт может возникнуть и вокруг отношений, которые прямо не урегулированы в законодательстве. В частности – смена замков в жилье. Заключая договор найма жилого помещения, собственник утрачивает фактическое господство над вещью и не может владеть ею одновременно с нанимателем. И если это соглашение не запрещает менять замок, то соответствующее действие нельзя будет считать нарушением порядка пользования имуществом.

Можно и нельзя:

  • Наймодатель может проверять состояние квартиры, но периодичность и порядок таких визитов согласовывается устно или письменно;
  • сверлить стены или выбрасывать старую хозяйскую мебель квартиросъемщик не может без согласия собственника жилья;
  • подселять в квартиру друзей и родственников арендатору тоже нельзя, не предупредив об этом арендодателя;
  • в арендуемой квартире нельзя устраивать склад или офис

Если в съемном жилье прорвало трубу и затопило соседей, то по общему правилу ответственность за произошедшее несет собственник недвижимости. Квартиросъёмщик будет нести ответственность лишь в том случае, если сам стал виновником аварии. Аналогичная ситуация и с повреждениями от пожара. 

Бывают и обратные ситуации, когда сам арендодатель меняет замки в квартире, чтобы «проучить» арендатора-должника и лишить того возможности забрать свои вещи. Высший Арбитражный Суд РФв информационном письме от 11 января 2002 года «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указывает на то, что право на удержание вещей должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорное имущество оказалось в его владении на законном основании. И вещь должника нельзя удерживать путем захвата, разъясняет ВАС. По аналогии эти нормы можно применить и к отношениям между наймодателем с квартиросъёмщиком.

Несмотря на суть претензий при возникновении любого конфликта, сторонам рекомендуется вести переписку, из содержания которой будут понятны возникшие претензии и доказательства того, кому и какие письма отправлялись.

Источник: https://pravo.ru/story/205697/?desc_tv_1