Некоторые проблемы правового регулирования деятельности управляющих компаний по законодательству Российской Федерации
В связи с приватизацией жилья и ростом количества жилых помещений, находящихся в частной собственности последние годы весьма остро стала проблема организации деятельности управляющих компаний. Следствием этого стало вступление с 1 сентября в силу Федерального закона от 21 июля 2014 г. № 255-ФЗ (далее — Закон) который установил необходимость лицензирования компаний, обеспечивающих управление многоквартирными домами. С 1 января 2015 года данные компании несут меры административного взыскания за нарушение правил осуществления предпринимательской деятельности в данной сфере, а с 1 мая 2015 года они имеют право осуществлять свою деятельность только при получении соответствующей лицензии.
Жилищный кодекс Российской Федерации и иные нормативные акты, регулирующие деятельность управляющих организаций, закрепляют основные задачи данных компаний: осуществление удобных и безопасных условий проживания граждан, обеспечение достойного содержания общественного имущества в многоквартирном доме, рассмотрение вопросов управления данным имуществом, а также информирование жильцов о предоставляемых коммунальных услугах. Однако ст. 162 ЖК РФ, которая регулирует договор управления многоквартирным домом, не содержит норм об ответственности управляющих компаний за ненадлежащее исполнение обязательств. Минусы правового управления возникают в форме проблем в правоприменительной практике, стимулируя нарушениям прав граждан.
Один из главных вариантов управления правового регулирования в этой сфере — использование базы разрешительного механизма.
Корреален с автором Субановой Натальей Викторовной в том что к работе управляющих компаний в сфере ЖКХ с учетом ее специфики, потенциальной возможности нанесения ущерба широкому кругу потребителей должны допускаться лишь организации, отвечающие определенным критериям (по размеру уставного капитала, обеспеченности квалифицированным персоналом, специализированной техникой и т.д.), сформулированным в виде лицензионных требований, что способствовало бы укреплению законности. Такой подход обосновывает внесенные а последнее время изменения в законодательство (прежде всего в Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 12 Федерального закона N 99-ФЗ).
Использование лицензирования в качестве метода регулирования отношений с участием управляющих компаний сообразно его задачам, закрепленным в ст. 2 Федерального закона N 99-ФЗ, предупреждать, выявлять и пресекать нарушения управляющими компаниями требований федеральных законов (в т.ч. ЖК РФ) и иных нормативных правовых актов Российской Федерации посредством использования лицензионного контроля, представляющего собой административно-правовую процедуру, направленную на выявление возможных составов правонарушений в сфере лицензирования и их предотвращение, состоящую из стадии получения контролирующим субъектом необходимой информации, стадии правовой квалификации и стадии принятия решения о применении к лицензиату мер административного принуждения.
В данной ситуации система мер осуществления законности в сфере ЖКХ, в целом соединенная с экономическими отношениями, социальной структурой общества, политической системой (такие связи по своей природе являются политико-правовыми), будет осуществляться с учетом специфических особенностей разрешительного воздействия.
Объяснением сложности функционирования управляющих компаний, является различия в целях и функциях управляющих и обслуживающих компаний. УК призвана обеспечить сохранность и улучшение потребительских характеристик объекта управления, снижение до оптимальных величин операционных расходов, при сохранении высоких параметров качества обслуживания. В то время как любой оператор по техническому обслуживанию, уборке, либо охране прямо заинтересован в продаже как можно большего количества сервисов данного МКД. Другими словами, классические управляющие компании и профильные сервисные операторы стоят по разную сторону баррикад. Игнорирование этого принципа, приводит к борьбе управляющей компании и собственников за бюджеты и ресурсы и отхождения от истинных целей . Выполняя свое истинное предназначение, управляющая компания, как квалифицированный заказчик, может выступать в двух ролях:
- Простое управление МКД
- Управление МКД с функциями единого заказчика услуг
Простое управление. Такая форма взаимоотношений собственников и УК предполагает наличие в МКД жилищного объединения: ТСЖ, ЖСК и пр. По договору возмездного оказания услуг ТСЖ делегирует управляющей компании выполнение следующих функций:
1)Взаимодействие с собственниками (нанимателями)
2)Взаимодействие с контролирующими службами и органами власти
3)Взаимодействие с поставщиками коммунальных ресурсов (ресурсное регулирование)
4)Организация финансово-лицевого обслуживания собственников (нанимателей)
5)Подбор и координация деятельности подрядчиков по обслуживанию МКД Управляющая компания от лица и в интересах ТСЖ осуществляет указанные действия, а все договорные отношения по поставке коммунальных ресурсов и предоставлению специализированных сервисов (техническое обслуживание, уборка, вывоз мусора и т.д.) оформлены между ТСЖ и поставщиками напрямую.
Управляющая компания выступает в данном случае как полномочный представитель ТСЖ, выполняя хозяйственные функции, в то время как органы управления ТСЖ контролируют действия УК и принимают решения по предложениям УК. При этом, члены ТСЖ платят за содержание и ремонт жилого помещения, за содержание и текущий ремонт общего имущества МКД. Затраты на управление входят в членские взносы. Если ТСЖ заключило договор управления с управляющей организацией, то кроме вышеназванных взносов оплачиваются услуги по управлению МКД.
Управление с функциями единого заказчика услуг Как правило, эта конструкция взаимоотношений используется при управлении МКД без образования жилищного объединения. Особенность роли управляющей компании в данном случае, заключается в том, что помимо уже перечисленных функций, она в качестве агента от своего имени, но в интересах заказчика заключает хозяйственные договоры с поставщиками коммунальных ресурсов и специализированными подрядными организациями.. На первый взгляд разница не велика, но при такой схеме сотрудничества управляющая компания, помимо обычных для нее организационных задач, еще и управляет целевыми средствами МКД.
Существующее законодательство не устанавливает четких требований к организации деятельности управляющих компаний. В своей работе УК руководствуются Жилищным кодексом и иными нормативно-правовыми актами, устанавливающими требования к эксплуатации МКД. Однако неправильно считать требования, ограничения и правила, определяемые в подобных НПА, распорядительными указаниями для УК. В первую очередь такие документы устанавливают правила для собственников МКД, которые, будучи добросовестными владельцами своего имущества, должным следить за его состоянием самостоятельно, либо привлекая для этих целей специализированные организации (в т.ч. УК). Таким образом, несоблюдение правил эксплуатации МКД должно в первую очередь повлечь наступление административной ответственности для собственников. А если несоблюдение таких правил стало причиной действий либо бездействий УК, которой по договору была поручена организация выполнение соответствующих работ с выделением соответствующего финансирования, то такая УК должна нести гражданско-правовую ответственность в соответствии с условиями заключенного договора и возмещать убытки за счет собственных средств или средств страховой компании, которая застраховала профессиональную ответственность. Между тем, в настоящее время обсуждается вопрос необходимости регулирования деятельности УК через обязательное членство в саморегулируемых организациях. Проекты соответствующих федеральных законов и постановлений субъектов федерации неоднократно появлялись в открытых источниках, не редко имея в своем содержании положения абсурдные с точки зрения бизнеса и обычной человеческой логики. В целом отрасль, требует организованного регулирования, но к этому вопросу нельзя подходить строго директивно. Регуляторы должны описывать основные принципы работы в отрасли и давать методические ориентиры потребителям и УК как правильно организовать взаимодействие между сторонами, классифицировать услуги и правильно ставить задачи перед УК, какие критерии эффективности использовать для оценки работы управляющей компании. Другими словами, будущее отрасли за саморегулированием, но в этом должны быть не в последнюю очередь заинтересованы и сами УК. Попытки подмены саморегулирования госрегулированием деятельности УК, которые мы видим сейчас, носят контр продуктивный характер и лишь отдаляют выход на рынок добросовестных профессиональных операторов.
Автор: Алексей Тиняков
