Влияние эскроу на строительный бизнес

Юридический механизм эскроу, продолжительное время применяемый в странах системы общего права, в российском законодательстве появился сравнительно недавно. Он закреплен в виде двух договорных конструкций — условное депонирование (эскроу) (ст.ст. 926.1 – 926.8 ГК РФ) и счет эскроу (ст.ст. 860.7 – 860.10 ГК РФ).

История появления указанных правовых элементов в российском гражданском праве не линейна. Эскроуподобные соглашения использовались участниками делового оборота задолго до их официального введения. Впервые, модель условного депонирования, упоминается в Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации, опубликованной в 11 номере Вестника ВАС РФ, в ноябре 2009 г. В 2014 году норма об эскроу – счетах появляется в ГК РФ, отражая лишь фрагментарно модель эскроу отношений. И только лишь в 2018 году в полную силу заработали механизмы об условном депонировании.

Практика применения эскроу — инструментов в России и за рубежом значительно отличается. Договор условного депонирования, в чистом виде, широко не применяется в российском правовом поле, что нельзя сказать о связанном с ним элементе – счете эскроу.

По сути эскроу-счёт — это процесс создания доверия между двумя сторонами, при котором третья сторона-агент контролирует денежные средства одной из сторон во время деловой сделки. Цель использования эскроу-счета состоит в том, чтобы исключить возможность невыполнения обязательств по контракту одной из сторон. Это не позволяет продавцам получать деньги, не предоставив товар или услугу. Со стороны покупателей это исключает возможность получения актива или услуги без оплаты продавцу. Как правило эскроу-счета чаще всего используются в сфере недвижимости, строительства, слияний и поглощений, в основном при сделках с высокой стоимостью.

В России свою широкую известность счет эскроу получил в связи с реформированием и модернизацией рынка строительства жилья, главными целями которых стали и которые были сформулированы в Указе Президента РФ «О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 года», — обеспечение защиты вложений граждан в новостройки и сведение к минимуму риска появления новых недостроенных объектов.

Прослеживая генезис развития указанного института за последние пять лет можно отметить, то что основные прогнозы о его влиянии на сферу жилищного строительства, сделанные экспертами на старте его введения практически все подтвердились:

🔴Защита вложений граждан;
🔴Решение проблем с замороженными стройками;
🔴Создание конкуренции, на рынке строительства жилья и уход слабых игроков;
🔴Повышение цен на недвижимость (доля влияния эскроу скорее незначительна);
🔴Замедление строительства (в переходный период);
🔴Несоразмерная, для крупных регионов сумма страховки средств на счете.

🏗 Институт эскроу оказал сильное влияние на строительную отрасль. Многие подрядные организации прекратили свое существование в связи с потерей привычных способов финансирования. Большинство же девелоперов адаптировались, заключив соответствующие кредитные соглашения с ведущими банками страны.

↔️ В 2025 году «уравнительное шествие» эскроу продолжится. С 1 марта применение счетов эскроу будет распространено на строительство индивидуальных жилых домов. Согласно п. 2 ст. 1 Федерального закона от 22.07.2024 № 186-ФЗ «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу» применение эскроу-счетов будет добровольным. Несмотря на эту оговорку, скорее всего, использование эскроу в ИЖС станет трендом и изменит эту сферу бизнеса до неузнаваемости.

Евгений Корнев для журнала «Жилищное право» .