Как уменьшить кадастровую стоимость? Что делать, если кадастровая стоимость выше рыночной?

В последнее время много говорится о новом порядке исчисления налогов на недвижимость (земельные участки, строения и помещения), исходя из их кадастровой стоимости. Несомненно, это лучший порядок исчисления налоговой базы по сравнению с ранее существовавшим. Так как в данной ситуации присутствует проявление принципа справедливости — собственник дорогостоящей недвижимости платит налог бОльший, чем собственник дешевой недвижимости. Однако новый порядок влечет множество проблем, в частности проблемы неточности определения кадастровой стоимости из-за применения метода массовой оценки и, соответственно, увеличение количества споров в отношении данной категории дел.

Как устанавливается кадастровая стоимость?

Уполномоченным государственным органом объявляется тендер среди оценочных организаций на проведение кадастровой оценки. Выигравшая оценочная организация в обусловленные контрактом сроки осуществляет действия по определению кадастровой стоимости методами массовой оценки. Необходимо обратить внимание на то, что в силу специфики методов массовой оценки при определении кадастровой стоимости не учитываются особенности конкретных объектов недвижимости. Результаты оценки проверяются саморегулируемыми организациями оценщиков (далее также — СРО) и заказчиком оценки, затем утверждаются.

Кто вправе подать заявление о пересмотре кадастровой стоимости?

Ходатайствовать о пересмотре кадастровой стоимости вправе собственник объекта недвижимости — юридическое или физическое лицо (ч. 1 и 2 ст. 24.18  ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). Из этого правила есть несколько исключений. Инициировать пересмотр кадастровой стоимости также вправе (п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28):
— бывший собственник недвижимости, если результаты кадастровой оценки затрагивают его права и обязанности как налогоплательщика. Он вправе подать заявление до конца того календарного года, в котором объект выбыл из его собственности;
— арендатор недвижимого имущества, если арендная плата устанавливается исходя из кадастровой стоимости объекта. Неважно, в чьей собственности находится арендуемое имущество — в государственной, муниципальной или частной. Но если арендатор оспаривает кадастровую стоимость объекта, находящегося в частной собственности, необходимо предъявить письменное согласие собственника на ее пересмотр;
— лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды государственного, или муниципального земельного участка, если выкупная цена или арендная плата зависит от кадастровой стоимости.

Куда может обратиться собственник, арендатор, или иное заинтересованное лицо при несогласии с кадастровой оценкой недвижимости (земельного участка, строения, здания, сооружения)?
– В комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости;
– в суд.

            Для юридических лиц, органов государственной власти и местного самоуправления предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирование споров о кадастровой оценке обязательно. Перед подачей иска в суд выше названные субъекты должны сначала обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

А физические лица могут выбирать: либо обращаться в комиссию, либо сразу в суд. На практике урегулирование споров в комиссии обычно происходит быстрее, чем в суде.

В каких случаях учитывается кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость учитывается в 4 случаях и используется для расчета:

– арендной платы за использование земель;
– выкупной цены объекта недвижимости;
– сумм земельного налога;
– налога на имущество физических лиц.

Согласно ст. 390 НК РФ кадастровая стоимость земельных участков признается объектом налогообложения. В соответствии со ст. 389 НК РФ является базой для определения налога. Уменьшение кадастровой стоимости в настоящем случае уменьшает базу для определения налога.

По каким основаниям можно оспорить кадастровую стоимость?

Основаниями для пересмотра кадастровой стоимости земельного участка являются (ст. 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ):
— недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
— установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена кадастровая стоимость такого объекта.

 К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются:
— само заявление;
— кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости;
— нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;
— документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, (если заявление подается в связи с недостоверными сведениями, использованными при определении кадастровой стоимости);
— отчет оценщика, о рыночной стоимости объекта, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа;
— положительное экспертное заключение в отношении отчета об определении рыночной стоимости объекта на бумажном носителе и в форме электронного документа.

Есть ли к оценщику требования? Да.

Оценщик должен соответствовать двум требованиям (ст. ст. 4 и 24.7 Закона N 135-ФЗ и п. 20 Постановления):
— являться членом саморегулируемой организации оценщиков;
— застраховать свою ответственность.

Если оценщик не отвечает этим требованиям, суд не примет составленный им отчет об оценке недвижимости (п. 20 Постановления).

На что влияет переоценка кадастровой стоимости? 

Она непосредственно оказывает влияние на денежные средства плательщиков налога на землю и арендных платежей.  Величина платы за пользование владельцев земельных участков, может занимать значительную долю расходов. Изменение кадастровой стоимости земельного участка поможет Вам платить меньше за величину налога на землю и арендных платежей.
Оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости, в первую очередь, интересно тем налогоплательщикам, которые владеют крупными земельными участками, кадастровая стоимость которых может достигать десятки миллионов рублей.
Возможно ли оспорить кадастровую стоимость?

Да, если Вы считаете, что завышена кадастровая стоимость земельного участка, то Вам необходимо воспользоваться юридической помощью квалифицированных адвокатов.