Новые риски при совершении сделок с недвижимым имуществом

За последние 5 лет законодательство, регулирующее совершение сделок с недвижимостью, претерпело ряд изменений: начиная от возможности заключения сделок с помощью электронной цифровой подписи и заканчивая изменением требований к форме совершения сделок. Однако и на этом совершенствование правовых норм не заканчивается – в конце прошлого года была начата полномасштабная работа по изменению концепции вещного права, которая предусматривает внедрение единого комплекса имущественных прав – недвижимости. В связи с чем планируется дальнейшее изменение гражданского законодательства, например, совместно нажитое в период брака имущество будет регистрироваться за обоими супругами.

В свете данных событий не теряет актуальность тот факт, что при совершении сделок с недвижимым имуществом необходимо осуществлять «проверку чистоты сделки». В данную работу входит анализ правоустанавливающих документов (наличие права собственности, необходимость получения согласия супруга/ супруги, отсутствие обременений, законность реконструкции/ перепланировки, соответствие вида строения назначению земельного участка и пр.), а также оценка судебных рисков (признаков банкротства, наличия судебной задолженности и др.).

В последние годы значительно растёт количество судебных дел по оспариванию финансовым / арбитражным управляющим сделок должника. Результатом данных дел становится признание сделок недействительными по признаку «отсутствия финансовой выгоды должника в совершенной сделке», или, что чаще, установление факта «занижения стоимости сделки». Впоследствии, судом применяется либо условие о реституции (т.е. возвращении сторон в первоначальное положение, существовавшее до совершения сделки), либо об ответственности нового владельца объекта недвижимости в форме взыскания с него в пользу должника разницы в цене между рыночной стоимостью объекта недвижимости и его стоимостью в соответствии с договором.

Нередки и случаи совершения сделок, в которой в качестве одной из сторон выступает «добросовестный приобретатель» (т.е. лицо, которое не знало или не должно было знать о незаконности сделки). В мошеннических схемах оформление недвижимости проходит так называемую «цепочку сделок». В данном случае заинтересованное в оспаривании такой сделки лицо лишается права на истребование имущества от собственника, однако не лишается права требовать возмещения стоимости данного имущества (либо соответственно при занижении цены сделки — разницы в рыночной цене) от недобросовестного приобретателя.

Проверка юридической чистоты сделки является узкопрофильным вопросом и требует должного уровня знаний и профессионального опыта для исключения имущественных рисков обеих сторон. В связи с чем, при заключении сделок с недвижимым имуществом рекомендуется обращаться за юридической помощью к адвокату либо юристу.

Сотрудники Адвокатской конторы «Бажинов и Партнеры» имеют опыт оказания квалифицированной юридической помощи по данным вопросам, как при совершении слелок на территории Белгородской области, так и за ее пределами .